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万科A和地产股-金融街
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万科A和地产股

地产行业是个高杠杠行业,长期看还是个逐步减量的行业,另外还是个被政策打压的行业。

我去年8月买滨江集团,10月份卖再也没有买过地产股。以后很长一段时间都不会长期去持股地产公司,最大可能就是找个机会组一下万科A的弹性反弹。

地产行业在我看来已经比银行、保险更差的行业。承担高杠杆紧现金流但利润端明显被压缩。(一线限价,三四线卖不动。)

地产大V没数过公司存量地块项目,那就不要信。现在存在的风险到底有多大都不清楚还长期投资地产?现在的地产不是以前的地产,以前地产可能一个项目亏,另一个项目就赚回来。现在地产可能是一个项目亏,10个项目都平不回来,即使10个项目平了,可能也只是账面利润但没有现金流,账面利润就是卖不出去的车库、三四线房子。我去年买滨江集团每一个城市每一块地我都是认真数过,上链家对比过二手房价格的。滨江集团我还能忍着数数,全国性房企你去数数看?明面上的东西都能输哭你。强如万科,2017年接盘入股融信的上海中兴路壹号,按照限价来算就是亏几个亿起步的,去化还不好,今年终于得益于市场回暖。

继续经营是大部分地产公司的风险,曾经的华夏幸福、泰禾集团曾经都辉煌过,然后倒下。

最后聊聊分红,地产股唯一能看的就是分红了。这也是地产大V最后的底裤,我也懒得解释了,去看看华夏幸福曾经的分红吧。

分红很多小白不懂,觉得分红会除权意义不大。于是有很多人会告诉他,你看假设股息率是10%,5%。10年20年后股价就是0,这可能吗。

这不可能,因为你要是买到垃圾地产,3~5年你的股价就要打骨折了,哪里需要10年20年?

对于分红最重要的是可持续性,你今年能分10亿,明年可以吗?5年后可以吗?

所以如果是做价值的话,买股最终要回归到公司的经营上来的。而不是静态的PE、PB、股息等等。

如果要看分红买,我现在推荐买陕西煤业,买中国神华,再不行4大行,长江电力等等。这些10年20年的分红持续性好太多了。

这些票还不够你买?你管理几百亿规模吗。到底多想不开,吃分红去买地产股。地产股在政策没转向下很快会看到利润下滑,分红下降。

这个市值下的地产股:几乎没有错杀的,哪怕万科大概也就是合理估值。(60%物业股权+物流+商业) 我之前觉得低估了,但我后来想想,物业这行业不能太高估,毕竟成长性太一般。

一直看我文章的都知道,我个人是非常喜欢万科和王石以及万科管理层的。对于万科我算是一直不黑都是吹的多,但的确行业大势就这样。

虽然我不看好地产股,也不看好这个市值的万科。但市场如果反弹地产股,我也会去买的,但去买也不代表我是在基本面上长期看好地产。

还是我一直强调的,买卖是要有计划的,要保持一致性的。不能明明就是为了做趋势,买之前啥都没想就是想着要涨,结果跌了就开始安慰自己吃股息,做价值投资,这样要不得。

作者: amei

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